不動産コンサルタント×税理士

今日は少し重い話題を一つ。

相続・贈与でトクする100の節税アイデア―資産2億円程度なら相続税はゼロにできる! (ダイヤモンド・ベーシックシリーズ) 著者：高橋 敏則 販売元：ダイヤモンド社 Amazon.co.jpで詳細を確認する

去年に遺言公正証書を作成された顧客のお抱え税理士が公正証書があるのに顧客に不利な遺産分割協議書をこしらえたり、勧める事案が出てきました。

相続税法理論ドクター〈平成２０年度版〉　税理士受験シリーズ 販売元：タワーレコード @TOWER.JP タワーレコード @TOWER.JPで詳細を確認する

当社の行政書士は自分のところの遺産分割で税務署に行ったときに言われたことは、『税理士のもってくる相続の税務申告は本人が作成されたのより雑だ。』ということです。ということは、あまり相続の申告書に慣れていないのか自分の腹が痛まないので手抜きをしているのかということです。税法は結構変更があったり細かいのです。

不動産評価ハンドブック改訂8版 販売元：楽天ブックス 楽天市場で詳細を確認する

相続で税金が発生する方は５％の人間だけです。配偶者だけに相続財産を渡せれるようにした場合に１億６０００万円まで課税額が免除されます。土地・建物の評価が上がった地域の方や、預貯金・株券の金額が多い方は、医者ではないのですが３人の専門家に聞かれたほうが無難です。

路線価による土地評価の実務 平成19年8月改訂 (2007) 著者：名和 道紀,長井 庸子 販売元：清文社 Amazon.co.jpで詳細を確認する

あっ、それと不動産の路線価だけでなく地型や道路付けとか瑕疵によって鑑定評価が変わるので税理士の専門外の知識も必要なのです。それではまた・・・・・。

それでもクリントンが勝つ？

大統領のつくりかた 著者：堀田 佳男 販売元：プレスプラン Amazon.co.jpで詳細を確認する

今回のアメリカの選挙に日本人がこれほど関心を持つのは少ないのではないでしょうか？どちらかと言えば判官贔屓なところでオバマ候補の大統領が優勢のような勢いの報道が流れています。先日、聞いた独立系民間シンクタンクの見解は全く逆でした。

大統領はカネで買えるか？—５０００億円米大統領選ビジネスの全貌　角川ＳＳＣ新書 販売元：タワーレコード @TOWER.JP タワーレコード @TOWER.JPで詳細を確認する

日本の選挙でもそうですが、選挙資金の出所が次の政策に関わるのは当たり前です。イラクの利権を確保したアメリカが次にターゲットにしてるのはどこか？という話とか世界的なバブル崩壊（日本だけは関係のない。）の後の世界の経済構成の変化への対応など不安要素は多々あります。

仕掛け、壊し、奪い去るアメリカの論理 ~マネーの時代を生きる君たちへ~ -原田武夫の東大講義録- 著者：原田 武夫 販売元：ブックマン社 Amazon.co.jpで詳細を確認する

日本でもそうですが、金があるところには多くの金が余っています。ただ、投資先もなければ、下手に投資できる情勢でないので我慢している状態みたいです。先日、中国の大連から帰国してきた方も日本の不動産の方が安いと言っていました。

世界と日本経済の潮目 2008年―金融マーケットを先読みせよ メディア情報から読み解くマネーの潮流 (2008) 著者：原田 武夫 販売元：ブックマン社 Amazon.co.jpで詳細を確認する

えっ、大手だけベアを上げているのですが末端には金は回ってこないの？と大多数の日本人は言うのではないでしょうか？どうも、ニュースに惑わされているとエライひどい世界に引かれていくようなのでちょっと立ち止まって考える時期かと思う日々です。

桜と蕾

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卒業で思い出したのが、桜の花です。昨日の卒業式にも計4曲の歌と1曲のBGM的伴奏があり雰囲気がよく出ていました。合唱もいいものです。発声におなかの筋肉を動かすし、精神的にも良いものです。

コブクロ／蕾（通常盤）(CD) 販売元：ぐるぐる王国CD館 ヤフー店 ぐるぐる王国CD館 ヤフー店で詳細を確認する

伴奏はコブクロの『蕾』でしたが、ピアノのメロディラインがしっとりさせるので、目頭が熱くなったお母さんも多かったように見えました。私もコブクロの歌は好きですが、作曲・作詞されたほうの方と高音の声が綺麗な方のハーモニーが絶妙に思えます。実に日本の叙情的な風景を思い出させてもらえるのです。

「日本の神様」がよくわかる本 八百万神の起源・性格からご利益までを完全ガイド PHP文庫 (PHP文庫) 著者：戸部 民夫 販売元：PHP研究所 Amazon.co.jpで詳細を確認する

やはり、自分のルーツは日本人の文化に根ざしたものであると最近強く感じます。略奪・破壊・創造を繰り返して一元化していく欧米文化には根本的なところで違和感をもっているのでしょうね。まあ、最近は逆に日本が欧米化というか隷属化しているのを憂いでいます。八百万の神を歌える国民は幸いであるとは、あのイエスさんも言わなかったっけ。

ワスプ(WASP)―アメリカン・エリートはどうつくられるか (中公新書) 著者：越智 道雄 販売元：中央公論社 Amazon.co.jpで詳細を確認する

卒業式

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卒業式のシーズンになりました。昨日は中学校の卒業式に行ってきました。まあ、地域のお役をもらってですが、なかなか新鮮な気分になりました。皆さん初々しいし、これからの人生があるというのはすばらしい気持ちになります。それだけ、こちらが年をとったということですが・・・・・

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式典で日の丸が右になっていたので校旗を右に日の丸を左に急遽変えられました。まあ、当然と言えば当然になります。卒業生の先生が紋付・袴姿で女子の先生も大学の卒業時みたいな袴姿でした。これには、異論を述べられる方もいました。卒業証書の受け取り方とか規律正しい凛凛しさを求められて意見される方もいました。

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まあ、私学でしたら質実剛健とか学校の特色を大いに出すべきでしょう。しかし、公立中学校は義務教育のセーフティーネットであり、どこまでカラーを打ち出せれるかは私学以上に困難だと思います。家庭環境も違えば、引き籠もりの子もいるように思います。

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校長先生が全員出席してくれたことに感激していたのはその苦労の裏返しと察しました。子供をもって初めて自分以外に愛する存在の人間を確認できるように思います。だから、お母さんになった女性は良し悪しは別にして図太く・怖いものしらずの人間になるパターンが多いように思います。脳生理学的には海馬が発達活性化されるみたいです。

確定申告

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１７日が確定申告の最終日です。実家の年寄りの申告を代行して出さなければなりません。３月に集中させる日本の行政方式を少し変えていただきたいと思うのは私だけでしょうか？

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そういえば、ほとんどがサラリーマンの日本社会ですから余り確定申告にはなじみがないのかもしれません。不動産を購入したり売却したときの譲渡税とか住宅ローン控除とかが発生したときぐらいでしょうか？

0円で株式会社を起こす完全設立マニュアル―新会社法対応版 新しくなった「会社の作り方」手順・ノウハウ 著者：庵原 正人,中川 裕 販売元：ぱる出版 Amazon.co.jpで詳細を確認する

２箇所からの収入を得た人とか個人事業者とかまあ慣れればたやすいのかもしれませんが、どうも頭の重い月がここ数年続いています。企業の決算日も定款作成時にはやはり考えておくべきでしょうね。・・・（反省）

司法書士簡裁訴訟代理等関係業務の手引 平成20年版 (2008) 販売元：日本加除出版 Amazon.co.jpで詳細を確認する

仕事が忙しくなる時期と一致しないように分散させて定款作成すべきでした。ところが、どこの本にも、司法書士もあまりコンサルタントしないというか、知らないのだと思います。言われたとおりに作成するだけです。

地方税Q＆A 販売元：楽天ブックス 楽天市場で詳細を確認する

さて、最近は地方税も結構厳しく追徴するようになってきました。みんながどうも信用収縮の波のなかに少しづつスライドしてきているようです。一部のところだけは、景気のよいことを聞きますが、表には漏れてきません。『風が吹けば桶屋が儲かる』っか。

石油ストーブと灯油の価格

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最近のマンションはオール電化が増えてきました。日本では必然というか当然の選択になるでしょう。もちろん、十分条件にはなりませんが・・・・・・。来月から灯油がかなり上がるみたいです。別に原油マーカンタイルの相場が上がるのではなく、価格の構成がかわるからみたいです。

「ガソリン」本当の値段—石油高騰から始まる“食の危機”　アスキー新書

えっ、知らないのですか？情報リテラシーかな？今は、別に円が強いというより、ドルが弱くなってきているということです。基軸通貨の基本はその通貨の裏づけがあるかどうかです。今は、何がその裏づけかというと石油です。金本位制から資源本位制に移行してるからです。

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灯油の価格も変動相場制に移行するみたいです。需給が逼迫しない低価格の地域が平均化されアジア全体は同一価格の灯油を使用するようになるみたいです。ということは、必要とする国は少々高くても購入するから相場は上昇します。

年収３００万円時代を生き抜く経済学　続 実践編！給料激減でも豊かに生きるための「新・生活防衛術」 販売元：セブンアンドワイ セブンアンドワイで詳細を確認する

では、個人の生活防衛は灯油の備蓄と化石エネルギーから脱却した居住に変換していくことになります。高断熱・高気密でかつ空気がきれいな住宅をもとめる方向に動かざるをえません。これに対応しない住宅は人気のない住宅になっていくということです。

誰も書かなかった!住宅で失敗しないための7つの自己防衛策―あなたも、いい家と悪い家が正確に見分けられるようになる! 著者：松岡 在丸 販売元：経済界 Amazon.co.jpで詳細を確認する

日本の石油関係の価格はRICという情報機関で決められていくそうです。NY原油先物価格だけでなく、ドバイもあるしバンカー渡しとか専門家でないとわかりませんよね。とにかく、アンテナをはって生活しないと２１世紀を快適に生活していくのは難しいように思えます。

アクセス解析と水

アクセスログ解析の教科書 著者：(有) いなかどっとコム,石井 研二 販売元：翔泳社 Amazon.co.jpで詳細を確認する

今のブログもニフティーさんのアクセス解析ツールがついています。不動産屋らしい話をしようかなと思ったのですが、あまり業界の話を書いても見てくれる方が少ないのに驚きました。そうです。急落なのです。話題がもっと気楽に雑談風にあれこれ飛んだときのほうがアクセスが増えるのです。

素晴らしき日常(初回限定盤) アーティスト：アンダーグラフ 販売元：フォーライフ ミュージックエンタテイメント 発売日：2006/07/19 Amazon.co.jpで詳細を確認する

ということで、気ままに書くことに決定しました。ブログを本業みたいにするのは意味のないようなことが、分析データでわかりました。もっと、身近に気になる内容のほうが共感できるのではと思います。そう、ペットの飼い方とか、住宅ローンの延長の仕方とか、水の話とか思いついた内容をちりばめたほうが、書き手の精神衛生にもよろしい。

発見!ネイチャー&サイエンス おいしい水 きれいな水 (発見!ネイチャー&サイエンス) 著者：橋本 淳司 販売元：日本実業出版社 Amazon.co.jpで詳細を確認する

これから、東京から運んできた富士山麓から出ている水をポリタンク３個６０リットル用意してもらってきます。おいしい水は１年置いても腐らないですね。クラスターが綺麗に並んで結晶しているのを顕微鏡で見たことがあります。まあ、何とか還元水というのも試しましたが自然の水のほうがおいしいですね。そ～さら～と水に流して書くのが良いみたいです。

日銀総裁人事

日銀はだれのものか 著者：藤井 良広,中原 伸之 販売元：中央公論新社 Amazon.co.jpで詳細を確認する

最近の民主党はどうも小沢一郎色が出すぎて、日銀総裁の決定まで政治の道具にするのはいかがなものでしょうね。住宅の融資や商工業の融資にも関係する不安感があります。はっきり言って最近の顔つきが悪いし、どーも壊し屋の印象しか浮かびません。

政治不信の構造 販売元：楽天ブックス 楽天市場で詳細を確認する

片や、自民党がしっかりしてるかと言えばこれも首をかしげるので、結局、政治家不信・官僚不信の状態が続くのではと危惧します。あっ、それとマスコミ不信も増えてきましたね。コマーシャルの参加企業を見ていたら、どこに資金が集まっているかヒントになります。

広告主 アドマン春秋 著者：小宮 淳一 販売元：日経BP企画(日経BP出版センター) Amazon.co.jpで詳細を確認する

結局、広告主に嫌がられるコメントとかニュースは流れないのを皆さんが知ってきたというこでしょうね。あれほど、イージス艦云々とか騒いで防衛省大臣を退任させる話を持ち上げておいて、吉清さん家族や所属漁労組合長が大臣の防御に回ったニュースはどうなったのでしょう？

昭和良識派の研究―この時代から何を語り継ぐべきか (光人社NF文庫) 著者：保阪 正康 販売元：光人社 Amazon.co.jpで詳細を確認する

海の男の世界の良識がモンスターペアレンツならぬ政治屋・ニュース屋の軽薄さに釘をさしたのでわと思います。ところで、他に日銀総裁に適任の方はいるのでしょうか？サブプライムの大波が来るときに一日２億円を浪費して休まれている国会議員はよろしおますな～。住宅着工にも響いてきますよ。

サブプライムローン問題

世界バブル経済終わりの始まり──実践・臆病者のための黄金の投資学 著者：松藤 民輔 販売元：講談社 Amazon.co.jpで詳細を確認する

日本の株バブル・不動産バブルを経験した方はアメリカのサブプライム問題が結構深刻になるのではないかと危機感をもたれていると思います。不動産金融は消費者にとって購入時にどのようなローンを組むかによって後に人生にかなり影響します。

サブプライム問題とは何か アメリカ帝国の終焉 [宝島社新書] (宝島社新書 254) 著者：春山 昇華 販売元：宝島社 Amazon.co.jpで詳細を確認する

銀行マンの言葉に借り手の属性とか背景という言葉があるのですが、サブプライムのような融資になると最初から返済の破綻が目に見えている貸し方です。住宅専門ローンという住専問題が日本の銀行の不良債権に大きく関わっていたのはほんの１５年ぐらい前でした。

不動産証券化・不動産金融総覧 2007 販売元：TSUTAYA online TSUTAYA onlineで詳細を確認する

日住専の勇は倒産の前日までいけいけドンドンの話をしていました。また、営業マンはそこの社長の趣味の絵画をお得意様にくばっていました。もちろん、りっぱな装丁で一冊２万円から３万円すると言っていました。つぶれる気配に思うでしょうか？銀行関係の不動産屋さんも倒産前に営業所の改装を１千万円かけてやっていました。

図解! なぜ、社長のベンツは4ドアなのか? ~誰も教えてくれなかった!裏会計学~ (FOREST Illustration books) 著者：小堺 桂悦郎 販売元：フォレスト出版 Amazon.co.jpで詳細を確認する

ところが、二・三日後には新聞やテレビにドカーンと倒産のニュースが流れるのです。『えっ！』です。もちろんやばい話は業界の一部には流れていました。ババ抜きゲームの終わりが来たときです。いっせいに手を引いたのは良いのですが、貸し倒れになった業者とか個人が悲劇のど真ん中に入ってしまいました。

サブプライム逆流する世界マネー―経済危機が投資チャンスに変わるとき 著者：中井 裕幸 販売元：実業之日本社 Amazon.co.jpで詳細を確認する

今回のサブプライムローンはステルス戦闘機のように見えない間にじわじわと世界中にくるパターンのように思えるのです。

電気・ガス・水道・光熱費等

光熱費ゼロ住宅のすすめ (YELL books) 著者：富樫 琢哉 販売元：エール出版社 Amazon.co.jpで詳細を確認する

住宅の維持費を購入時点で考える人は少ないでしょう。不動産屋さんでもあまり考えない人が結構います。最低、自宅をもって他に不動産や運用資産をもっているようになって初めて味わうのかもしれません。

公共用地の取得に伴う損失補償基準要綱の解説 著者：国土交通省総合政策局国土環境・調整課 販売元：近代図書 Amazon.co.jpで詳細を確認する

都市計画道路の拡張工事で土地の一部買収に応じてかなりの資金が入った人もわりあい多いのではないでしょうか？確かに私のように関係ない人にとっては羨ましい気もするのですが、結構落とし穴があるのです。まず、土地収用法？でしたかで入った資金は不動産に変換しないと普通に一般より低率ですが譲渡税がかかってきます。

平成21基準年度対応 固定資産税土地評価における不動産鑑定評価活用の手引~適正な時価をもとめるための不動産評価のポイント 著者：財団法人 日本不動産研究所固定資産税評価研究会 販売元：ぎょうせい Amazon.co.jpで詳細を確認する

そこを人間の性で目一杯の資金で豪邸を建てる方が多いそうです。するとどういうことが起きるかと言うと、固定資産税が跳ね上がり光熱費にメンテナンスする年間経費が飛びぬけて増えます。それに見合った収入がはかれる新築でしたら問題はないのですが、兼業農家のみとかの場合にはちょっとした悲劇がおきます。続きは、別の機会に・・・・。

不動産の過去・現在・未来

不動産業界に入って２０数年になります。今は、いろいろな方にお会いできていろいろな家庭をみてきたのが財産だと思っています。不動産業界といっても一般にはお医者さん（ちょっと偉いかな）の専門分野がわかれているように一応すべてに広く浅くの知識は増えてきますが得意分野は限られてきます。また、だんだん内容に詳しくなるほど住宅展示場の営業マンのような営業はしにくくなります。だから、たいてい展示場におじさんはいません。

最新不動産業界の動向とカラクリがよ~くわかる本―業界人、就職、転職に役立つ情報満載 (How-nual図解入門業界研究) 著者：磯村 幸一郎 販売元：秀和システム Amazon.co.jpで詳細を確認する

不動産業者の地面や建物を見る目は一般の方の目とは明らかに違ってきます。メーカー物の建物でもだいたい耐用年数とかどこが欠陥になってくるかわかるようになってきます。

「欠陥住宅」をつかまない155の知恵―「建築検査歴600件」のプロが教える「対業者」交渉術 著者：岩山 健一 販売元：情報センター出版局 Amazon.co.jpで詳細を確認する

昔、公務員の技術者の方で公営の集合住宅を設計してた方がいました。でも、その工事の手抜き（杭の不適切なうち方ミス）をしっていたので、結構自責の念にかられていました。だからと言って震災で倒壊したわけではないのですが、結構スポーツマンだった割に早く亡くなられました。脳溢血が病名だったみたいです。

誰でもできる欠陥住宅の見分け方―欠陥にあわないための知識から救済まで 著者：沢田 和也 販売元：民事法研究会 Amazon.co.jpで詳細を確認する

昔は大手のMホームも１５年もてばまた買い替え需要が出て住宅産業に終わりがないような話を社長がしたかしないか・・・という話は枚挙にいとまありません。長持ちする家を建てていないのが、メーカー又は建売業者の住宅姿勢だったのが綿々と続いています。

風土・地域・身体と建築思考 14+3の建築家との対 販売元：TSUTAYA online TSUTAYA onlineで詳細を確認する

よかれと思っておれるのは新米営業マンの時代なのですが、消費者の関心は見栄えと内装・間取り・雰囲気・予算に集約されています。ぱっと見て明るく本人の希望の範囲であれば購入動機に動きます。でも、地面・地質・構造材などの中身を観察する方は少ないのです。私のお客さんで詳しくなりすぎて１０年近く購入に踏み切れない方もいます。

不動産業者の正しい選び方・つきあい方―不動産セールスマンがすべてを語る 著者：諸星 峻一 販売元：総合法令出版 Amazon.co.jpで詳細を確認する

幸せの居場所の家探しの為に時間を費やして、結局今は健康を害されているように聞いています。では、なんの為の家探しだったのか私には理解できませんでした。お金があっても家または不動産は手に入らないものです。また、お金がそれほどなくてもうまく購入され運が向かれて発展していった方もおられます。その逆もありますが・・・・・。

地主さん、その税金は払いすぎ！　相続税、固定資産税、所得税の節税対策から不動産の有効活用の仕方、最適なコンサルタントの選び方まで 販売元：セブンアンドワイ ヤフー店 セブンアンドワイ ヤフー店で詳細を確認する

この仕事を通じて『縁』とか『運勢』『気力』と関係したお金と幸せのめぐり合わせを教えられます。思考は現実化するとナポレオン・ヒルはいっていますが、確かに一面の真理ですが、流動資産と固定資産のバランスを専門家のアドバイスなしでなしとげるのは至難のわざです。本当に健康に良い家とか利用価値のある商業不動産はやはり聞いてくださるほうが仕事のやりがいを感じます。

30年後に絶対後悔しない 中古マンションの選び方 販売元：河出書房新社 Amazon.co.jpで詳細を確認する

あっ、そうそう日本の不動産は急落しつつある世界の不動産価格より、まだずいぶんに割安感があるのが現状です。ただ、すべて長期で考えて購入すべきものです。むかしのゆとりローンで今も苦しまれている方もいます。５年後に倍の返済で８０歳完済なんてサブプライムと同じことなのです。

一戸建ての選び方・買い方 著者：山下 和之 販売元：日本実業出版社 Amazon.co.jpで詳細を確認する